성공적인 땅 투자를 위해서는 무엇보다 선구안이 좋아야 한다. 지금은 당장 눈에 보이지 않지만 조만간 실현될 미래 가치를 읽는 혜안도 필요하다. 이를 쌓기 위해 필요한 것이 바로 국토 개발 계획의 파악이다.
현재 국토 개발 계획 수립의 권한은 정부에게만 있다. 중앙정부는 국토 개발의 밑그림인 국토종합개발계획을 수립한다. 지방정부는 도시기본계획과 도시관리계획(지구단위계획)을 수립한다.
이들 계획에는 적어도 향후 10∼20년 동안 전국의 땅값 지도를 뒤바꿔 놓을 굵직굵직한 계획들이 담겨 있다. 때문에 이를 상세히 파악해 두면 국토 개발의 미래 모습을 미리 알 수가 있다.
국토종합개발계획은 국토 개발의 청사진
국토종합개발계획은 국토 개발의 청사진(밑그림)에 해당한다. 1971년 수립된 1차 국토종합개발계획(72∼81년)의 골자는 전국토를 4대권(한강ㆍ금강ㆍ낙동강ㆍ영산강)과 8중권(수도ㆍ태백ㆍ충주ㆍ전주ㆍ대구ㆍ부산ㆍ광주ㆍ제주)으로 구분해 산업을 적지에 집단화한다는 것이었다.
현재는 2차(1982~1991), 3차(1992~2001), 4차(2002~2020)에 이어 제5차(2020~2040) 국토종합개발계획이 실행되고 있다.
국토종합계획은 쉽게 말해 어디에 어떤 도로를 뚫고, 어디를 어떤 식으로 개발할 것인가에 대한 밑그림에 해당한다. 지금까지 고속도로․항만․산업단지 등 사회간접자본, 신도시개발 등이 모두 이 국토종합계획에 따라 추진되고 있다.
따라서 현재 시행중인 국토종합계획을 면밀히 살펴보면 10년 후인 2020년도 우리 국토의 미래 모습을 가늠해볼 수 있다.
시·군 등의 자치단체가 수립하는 도시기본계획은 국토종합개발계획의 하위계획에 속한다.
도시기본계획는 쉽게 말해 지방자치단체의 중장기 개발 계획을 담은 틀이다. 20년 단위로 수립된다. 특별시, 광역시, 시·군 등이 수립 대상이다. 해당 시·군의 중장기 개발계획이 모두 담긴 만큼 '도시의 개발 청사진'으로 불린다. 지방자치단체장은 인구 변화 등을 감안해 필요하면 5년마다 이를 변경할 수 있다.
전문가들은 도시기본계획을 토대로 투자를 저울질할 때 특히 해당 지역의 장래 인구 목표를 따져보라고 말한다. 인구계획에 맞춰 도로 등 기반시설과 주택 공급, 산업․교육 등의 세부 계획이 세워지기 때문이다. 면적은 비슷한데 인구 계획이 많다면 그만큼 개발의 폭도 넓어진다.
도시기본계획에 담겨 있는 개발 계획이 중간에 사정이 생겨 바뀔 수도 있다는 점에도 유의해야 한다. 실제로 도시기본계획은 5년마다 내용을 정비·수정하도록 돼 있다. 이미 공람절차를 거쳐 확정된 도시기본계획은 내용이 많이 알려져 정보 가치가 떨어진다는 점에도 유의해야 한다.
도시관리(지구단위)계획은 지역 개발 세부 계획
도시관리계획(지구단위계획)은 도시기본계획을 보다 구체화한 것이다. 지방자치단체가 도시기본계획으로 수립한 개발계획은 실제 실행 계획인 도시관리계획이 수립돼야 법적 구속력을 갖는다. 도시관리계획이란 도시기본계획에서 한걸음 더 나아가 각 토지 별로 구체적인 용도를 정하는 것이다.
도시기본계획이 도시 개발의 기본적인 뼈대와 발전방향을 제시하는 것이라면 도시관리계획은 도시기본계획이 제시한 개발계획 안에 대한 구체적인 도시 개발·정비·보전 계획을 결정한다. 이 때 해당 토지의 개발계획을 구체화하는 것이 바로 지구단위계획이다.
지구단위계획이 확정되면 해당 구역에서는 이 계획에 맞춰 땅의 용도가 바뀐다. 예를 들어 공업지역에 지구단위계획을 수립하면 아파트 등의 건축이 가능한 주거지역으로 용도를 바꿀 수 있다. 건폐율과 용적률도 대폭 완화된다.
지구단위계획에 따라 어떤 지역이 고밀도 개발이 가능한 곳으로 바뀌면 인근의 땅값이 크게 뛴다. 이 계획에 따라 해묵은 규제에서 풀리는 지역도 높은 투자 수익이 기대된다.
최근 지방자치제 재정악화로 인한 재원 확보 등의 이유로 지구단위계획을 통해 용도지역을 바꾸는 경우가 많아지고 있다.