전원주택을 짓는데 가장 필요한 것은 진입로 확보 여부다. 집 지을 준비가 다 돼 있더라도 막상 진입로가 없는 땅에는 건축 허가가 나지 않는다. 이런 땅을 맹지라고 부른다.
그런데 분명히 진입로가 있는 땅인데도 나중에 맹지로 밝혀져 낭패를 겪는 사례가 적지 않다. 이런 경우 어떻게 대처해야 할지 실제 사례를 중심으로 해결 방법을 알아 본다.
공로로 인정받지 못한 사도는 있으나 마나
서울 흑석동의 단독주택에 살던 김모씨는 평소 그리던 전원생활의 꿈을 이루기 위해 2007년 3월 경기도 남양주시 수동면 임야 1100㎡를 매입했다. 10여가구의 주민들이 살고 있는 야트막한 분지에 위치한 땅이었다.
김씨는 자신의 땅이 이미 전용허가를 받은 동호인단지(3가구)와 붙어 있고 분명히 길도 나 있어 땅을 살 때 진입로 걱정은 따로 하지 않았다. 그런데 그 해5월 남양주시청에 전용허가를 신청했더니 그 땅이 맹지라서 건축허가가 어렵다고 했다.
어찌된 일인지 따져 물었으니 시청 담당자는 현재 김씨 땅까지 연결된 도로가 사유지(문중 땅)라서 그렇다고 말했다.
길에 접한 땅이라고 하더라도 그 길이 공로(公路)로 인정돼 있지 않으면 반드시 도로 소유주로부터 별도로 사용승낙서를 받아야 한다는 것이었다.
이처럼 도로의 소유권이 자치단체 등이 아닌 개인에게 있는 도로를 사도(私道)라고 한다.
바로 옆과 뒤 필지에서 다른 사람들이 이미 개발행위 허가를 받았기 때문에 문제가 없을 것으로 생각했던 김씨로서는 크게 낙담하지 않을 수 없었다. 부랴부랴 도로의 주인인 문중 원로를 찾아갔지만 반응은 냉담했다.
통상 진입로 사용승낙서를 받으려면 땅값의 50∼60%를 내면 돼지만 하필 그 도로가 문중 소유라 문중 회의를 거쳐야 사용승낙서를 써줄지 여부를 결정할 수 있다는 것이었다.
결국 김씨는 건축 공사를 미룬 채 문중 사람들이 모두 모이는 시제(時祭·문중의 조상 공동 제사) 때까지 기다릴 수 밖에 없었다. 그해 11월에 열린 문중 회의는 현금 대신 김씨가 진입로를 포장해주는 것으로 결정을 내렸다.
김씨는 약 200만원의 비용을 들여 도로 포장을 한 뒤 겨우 토지사용승낙서를 받아 전원주택을 지을 수 있었다.
다행히 김씨의 경우는 타협점을 찾아잘 해결됐지만 땅만 보고 집을 지으려고 나섰다가 진입로를 확보하지 못해 애를 먹는 사례가 한 두건이 아니다.
개별적으로 돈 내고 토지사용승낙 받아야
이처럼 진입로가 확보되지 않은 땅을 ‘맹지(盲地)’, 즉 눈먼 땅이라고 한다.
이런 땅은 피하는 게 상책이다. 그러나 땅이 마음에 들어 꼭 매입하려 한다면 반드시 매도자가 진입로를 확보해 주는 조건으로 계약을 맺어야 한다. 이 경우 잔금은 진입로에 대한 사용 승낙을 받은 후 지급하는 게 일반적이다.
문중 땅인 경우에는 문중 회의를 열어 승인을 받아야 하는데 그 절차가 까다롭다. 이런 경우는 문중 어른들이 한자리에 모이는 시제 등의 날짜를 미리 파악해 그때 협의하는 것이 좋다.
이런 자리에서는 승낙도 받기 쉽다. 이 과정을 등한시했다가 막상 집을 지으려고 하는데 동네에서 길을 막고 나서 낭패를 보는 경우가 적지 않다.
결국 눈에 보인다고 해서 시골 길을 믿어서는 안된다는 뜻이다. 자동차가 오갈 수 있을 정도로 잘 닦인 길이라고 해서 누구나 그 길을 이용할 수 있다고 생각하면 큰 오산이다.
김씨는 자신의 땅 주변에 이미 전용허가를 받은 동호인단지 3가구도 모두 개별적으로 돈을 내고 문중으로부터 도로 사용승낙을 얻어 집을 지을 수 있었다는 사실을 나중에야 알았다.
현행 규정은 도로가 사유지일 경우 개별적으로 사용 승낙을 받도록 하고 있다.