주부 장모 사장은 2000년 공인중개사 자격증을 취득했다. 1998년 결혼한 뒤 남편과 아이들 뒤치닥거리를 하다 보니 그의 공인중개사 자격증은 한동안 '장롱면허' 신세를 면치 못했다.
그러다 2003년 중학교 교사인 남편이 강원도 횡성으로 전근을 가면서 장 씨에게 전기가 마련됐다. 장씨는 2005년 아이들이 어느 정도 크자 그는 우천면 새말나들목 인근의 한 부동산 중개사무소에 중개 보조원으로 취직해 실무를 익혔다.
1년 뒤 어느 정도 요령이 생기자 따로 독립해 중개사 사무실을 차렸다. 지역 특성상 아파트보다는 토지를 주로 다뤘다. 토지시장 활황기를 한동안 짭짤한 중개 수수료를 챙길 수 있었다.
부재지주 양도세 중과로 개점 휴업
그러나 갑자기 강화된 토지 관련 규제로 사무실은 개점휴업 상태로 돌아섰다. 2002년 출범한 노무현 정부가 땅 투기를 막겠다며 2006년 부재지주 양도소득세 중과 제도를 시행하면서부터다.
이 제도는 농사를 짓겠다며 논밭을 매입한 뒤 실제로는 농사를 짓지 않은 사람(부재지주)이 땅을 팔 때 양도차익의 최대 66%를 세금으로 환수하는 게 골자다.
땅을 팔아도 별도 남는 게 없게 되자 토지 거래가 뚝 끊기기 시작했다. 게다가 경자유전(耕者有田)의 원칙에 따라 농민이 아니면 농지를 보유할 수 없도록 한 규정도 걸림돌이 됐다. 여기에 토지거래허가제도가 강화된 점도 영업을 어렵게 하는 요인으로 작용했다.
사정이 이렇자 한때 100여개에 달하던 횡성군 우천면 새말나들목 주변의 중개업소도 2년 사이 50여개로 줄었다. 장씨도 고전을 면치 못 했다. 수입은 커녕 사무실 임대료를 내기도 벅찼다.
그러다 우연히 남편과 함께 사무실 인근의 한 주말농장에 들렸다가 기막힌 사업 아이디어를 얻었다. 바로 주말 농장용 농지 분양이라는 사업 아이템이었다. 주말 농장용 농지는 도시민이라도 구입할 수 있는 1000만㎡ 미만의 농지를 말한다.
주말 농장용 농지는 농민이 아닌 도시민도 투자할 수 있어 경제유전의 규정을 적용받지 않아도 된다는 게 최대 장점으로 꼽힌다. 외지인(도시민)도 자유롭게 매입할 수 있는 만큼 토지거래허가를 받을 필요도 없었다.
실제 본인이 직접 농사를 짓고 있다는 사실만 증명되면 양도세를 많이 내지 않아도 되기 때문에 투자 수요가 많을 것으로 장씨는 예상했다.
주말 농장용 농지(농촌체류형 쉼터)가 분양이 잘 될 것이라는 확신을 갖게 된 장씨는 2008년 4월 강원도 횡성군 삽교리 소재 밭 1만5000㎡에 대한 분양을 시작했다.
전체 부지를 600∼999㎡씩 15필지로 작게 나눠 서울 등의 도시 중산층을 위한 주말영농체험용 농지(농촌체류형 쉼터)로 내놓은 것이다. 이윤은 3.3㎡당 5만원으로 최소화했다.
토지시장 침체로 고전을 면치 못할 것이라는 당초 예상과는 달리 이 땅은 보름만에 15필지가 모두 동났다. 3개월 뒤 장씨는 추가로 확보한 인근 배추밭 1만㎡를 똑같은 방식으로 팔았다.
마찬가지로 이 땅 역시 날개 돋친 듯 팔렸다. 장씨가 이런 방식으로 땅을 팔아 번 돈은 2년 새 5억원이 넘는다.
동호인 카페 통해 원가, 인허가 등 공개
장씨의 마케팅 방식도 남달랐다. 인터넷을 적극 활용했다. 장씨의 방식은 한 포털 사이트에 주말농장 동호인을 모집하는 카페를 차린 것이다. 그는 이 카페를 통해 땅 원가는 물론 토지 분할 등의 인허가 진행 과정을 모두 공개했다.
이런 점이 투자자들의 신뢰를 얻어 장씨가 파는 땅은 대부분 조기에 분양을 끝낼 수 있었다.
결국 장씨의 노하우는 ‘정책에 맞서지 말라’는 부동산 투자 격언을 충실히 지키는 것이었다고 볼 수 있다.
장씨는 “정부의 부동산 정책에 따라 땅 투자 전략도 바뀔 수 밖에 없어요. 정책 방향과 강도에 따라 부동산 투자 환경이 달라질 수밖에 없기 때문이죠. 그래서 정부 정책의 흐름과 내용을 제대로 알면 그만큼 돈을 벌 수 있는 기회도 많아집니다.”라고 말했다.
그는 이어 “정부의 정책 변화를 꿰뚫어볼 수 있는 혜안은 물론이고 10년 이상을 내다볼 수 있는 전략도 있어야 한다”고 말했다.
| <부동산 투자 성공노트-정책 테크 이렇게 하라> 1. 각종 부동산 대책의 내용을 숙지하라 2. 과거 비슷한 대책이 발표된 뒤 시장 움직임이 어땠는지 살펴라 3. 미리 살피고 미리 준비하면 남들보다 기회를 빨리 포착할 수 있다 장 사장의 정책 연구는 충실한 신문 보기에서 출발한다. 그는 현재 3개 일간지, 2개 종합지를 구독하고 있다. 굵직한 부동산 대책이 나올 때면 동일한 기사를 여러 번 숙독해 거의 암기 수준까지 끌어 올린다. 특히 박스로 처리되는 파급효과를 공들여 읽는다. 그런 다음 자기만의 학습노트에 스크랩한 관련 기사를 오려 붙인 뒤 내용을 요약해 둔다. 특히 정책 변경 전후 바뀌는 법 조항 등을 비교하는 표를 만들어 둔다. |