토지시장에서 신도시 개발은 메카톤급 호재로 꼽힌다. 신도시 개발 계획 발표가 나면 당장 신도시 예정지 주변 땅값이 서너 배 가까이 뜀박질한다.
2007년 동탄2신도시 개발계획 발표가 난 뒤 인근 용인 남사면 일대 임야 값은 한 달 사이 30～40% 가량 급등했다. 동탄2신도시에서 10～15㎞ 가량 떨어진 안성시 양성면 일대 임야 값도 덩달아 들썩였다.
그만큼 신도시 개발의 파급효과는 지역적으로 광범위하게 미친다는 얘기다.
신도시 예정지 주변 땅 투자 전략을 실제 사례를 통해 알아보자.
보상금 지급 시점에 뛰는 신도시 주변 땅
그런데 땅값 상승세는 여기서 그치지 않는다. 토지 보상금 지급 시점이면 다시 한번 주변 땅값이 들썩인다. 보상금을 탄 원주민이 신도시 예정지 주변에 다시 땅을 사는 대토(대체농지) 수요 때문이다. 그래서 신도시 주변 땅은 '투자 1급지'로 꼽힌다.
하지만 신도시 땅 투자에는 함정도 도사리고 있어 주의할 필요가 있다. 신도시 발표와 함께 강력한 투기 방지 대책도 뒤따라 분위기에 휩쓸린 '묻지마' 투자는 삼가야 한다.
고액 자산가 대상 토지 투자 상담이 직업인 이모(51․가명) 씨는 이와 같은 신도시 개발 과정의 메카니즘을 잘 파악한 뒤 신도시(동탄2신도시) 예정지 주변 땅에 투자해 짭짤한 투자 수익을 챙긴 대표적인 사례로 꼽힌다. 이 씨는 정보 선점이 빠른 부자들을 상대하다 보니 정부의 개발 계획에 대한 파악도 일반 투자자들보다 한발 앞섰다.
2007년 초 정부의 이른바 '분당급 강남 대체 신도시' 후보지를 놓고 토지시장에서는 갑론을박이 치열하게 벌어졌을 때다. 당시 토지 전문가들 사이에서 신도시 후보지로 거론됐던 곳은 경기도 용인 남사면, 광주시 오포면 일대 등이다.
그 때만 해도 화성시 동탄면은 서울 강남권과의 거리가 멀어 분당급 강남 대체 신도시로 지정될 가능성이 거의 없다는 분위기였다.
하지만 이 씨는 이미 나름대로 정보를 모아 봤다. 그러던 중 한 고액 자산가로부터 화성시 동탄면 일대가 유력하다는 말을 귀띔으로 전해 들었다. 하지만 뚜렷한 물증이 없어 투자 여부를 신속하게 결정할 수 없었다.
이 씨는 확인을 위해 가장 먼저 해당 지역의 토지 거래 건수를 파악해 봤다. 대개 해당 지역의 토지 거래 신고 건수는 각 자치단체 홈페이지를 통해 공개되기 때문에 이를 파악하는 데 별다른 어려움은 없었다.
2007년 1∼5월 사이 후보지로 거론되던 곳(용인 남사면, 광주시 오포면, 화성시 동탄면)의 토지 거래 건수를 조사해 보니 뭔가 '탁'하고 와닿는 게 있었다. 5개 월 동안 동탄면에서 이뤄진 토지 거래 건수는 429건으로, 남사면(120건)과 오포읍(45건)에 비해 월등히 많았던 것이다.
토지 거래 건수, 주소지 이전 증가 등 사전 징후
또 하나 눈길을 끄는 대목은 주소지를 동탄면(기존 신도시 제외)으로 옮기는 사례도 적지 않았다는 점이다. 2006년 1월부터 2007년 5월 말(동탄2신도시 지정 직전)까지 동탄면으로 주소를 옮긴 가구는 3955가구에 달했다.
가구당 세대원을 2명 정도로 가정할 경우 7900여명이 동탄으로 이사를 한 셈이다. 게다가 동탄의 경우 발표 하루 전까지도 건물을 짓겠다는 신고가 124건에 달해 신도시 정보가 사전에 유출된 게 아니냐는 의구심마저 들었다.
시장이 이미 분당급 신도시 예정지로 화성시 동탄면을 파악하고 움직이고 있다는 징후가 농후했다. 신도시 발표가 나기 1년 전인 2006년부터 이런 움직임이 있었다는 게 이 씨의 최종 결론이었다.
이를 토대로 신도시 후보지가 화성시 동탄면 영천ㆍ방교ㆍ신리 일대라는 확신을 가진 이 씨는 재빨리 움직였다.
예정지 안쪽보다는 바깥 쪽을 집중적으로 노렸다. 신도시 예정지 안쪽은 보상금을 받을 때 주민 공람·공고 직전의 공시지가를 기준으로 산정한 평가금액 정도 밖에 받을 수 없기 때문이다. 시세차익을 챙기려면 신도시 예정지 주변 땅을 골라야 한다는 게 이 씨의 지론이었다.
그러나 개발 예정지 주변이라도 무턱대고 아무 땅이나 매입하는 것은 좋지 않다고 생각했다. 너무 가까운 곳은 개발 행위 제한구역에 묶여 일정 기간 재산권 행사가 제한되기 때문이다.
일반적으로 신도시 예정지 경계선으로부터 2㎞ 이내 지역은 신도시 개발 계획 발표와 함께 개발행위허가 제한구역 등으로 묶이기 때문이다.
개발행위허가 제한구역(속칭 ‘그린링’)으로 묶인 땅은 개발 인ㆍ허가가 어렵게 된다. 또 제한구역 지정 고시일로부터 3년간 주택 신ㆍ증축을 할 수 없다. 주택 철거 후 재축도 불가능하다.
5년 이상 장기 투자라면 ‘그린링’ 지역 유리
물론 5년 이상을 내다 본 장기 투자라면 이야기가 달라진다. 이 경우 되레 ‘그린링’ 지역이 유리할 수 있다. 개발행위제한에 묶이면 땅값도 일시적으로 약세로 돌아선다. 주변 시세보다 싼 값에 땅을 잡을 수 있다.
그래서 신도시 예정지 주변엔 늘 묶인 땅만 골라 사려는 발 빠른 고수들의 '물밑 투자'가 끊이지 않는다. 신도시 조성이 마무리된 후 개발행위제한 지역에서 풀리면 땅값이 오를 수밖에 없다고 보기 때문이다.
이 씨는 이런 점을 감안해 신도시 동탄면 동쪽 행정 경계선에서 4㎞ 가량 떨어진 용인시 남사면 도로변 임야 7600㎡를 3.3㎡당 15만원에 매입했다. 그게 2007년 4월이었다. 이씨의 예상대로 그로부터 두 달 뒤인 6월 1일 정부는 동탄면 영천ㆍ방교ㆍ신리 일대 2180만㎡를 동탄2신도시 개발 예정지로 지정했다.
이 씨가 매입한 용인 남사면 임야의 가격은 순식간에 두배 가까이 뛰었다. 주변에 남사신도시 개발계획까지 발표되면서 이 땅의 가격은 현재 60만원을 호가한다. 2년 6개월 만에 400% 가까운 수익률을 올린 것이다.
| <신도시 주변 땅 투자 요령> 1. 시장의 예측은 정부를 앞질러간다 2. 예정지로부터 4∼5㎞ 지점이 유리하다 3. 현지에 믿을만한 중개업자를 확보하라 신도시 예정지 주변 땅에 투자할 때는 뒤편보다는 입구 쪽 땅에 투자하는 게 낫다. 이쪽의 유동인구가 급증해 신도시 입주 이후 음식점이나 주요소 등이 들어설 가능성이 크기 때문이다. 또 이미 가격이 너무 오른 땅보다는 저평가됐거나 급매물을 골라야 한다. 이런 땅 가운데 신도시 완공을 전후로 주유소, 물류창고 , 전원 카페·음식점 등이 들어설 가능성이 있는 도로변 임야나 전답 등을 노려 볼만 하다. 너무 멀리 떨어진 곳은 후광효과가 떨어지기 때문에 피해야 한다. 주변 입지여건에 차이가 크겠지만 보통 1000만㎡급 신도시의 경우 그 파급효과는 신도시 경계선으로부터 5∼6㎞까지 파문처럼 퍼지는 것으로 업계는 보고 있다. |