경기도 광주․남양주․양평․하남 등 팔당상수원보호구역은 전원주택 수요자들에게 금단의 땅으로 통한다. 자연 경관이 아름다워 전원주택 입지로는 제격이지만 각종 규제가 중첩돼 있어 인허가를 받아내기가 힘들기 때문이다.
그래서 이들 지역에선 웃돈을 주고라도 이미 허가를 받은 땅을 구입해 전원주택을 짓는 경우가 많다. 이른바 ‘수허가권’ 변경 방식이다. 현지인 명의로 허가를 받은 땅을 사들이는 식이다.
그러나 이미 허가를 받은 땅이라고 해서 모든 구속으로부터 자유로운 것은 아니다.
현지인 명의로 집 지은 뒤 매입
서울에서 음식점을 하던 이상훈(44)씨는 2006년 3월 양평군 강하면의 한 단지형 전원주택부지 1필지(297.5㎡)를 3.3㎡당 80만원에 매입했다. 모두 10개 필지로 구성된 단지에는 이미 7가구의 전원주택이 들어서 있었기 때문에 이 씨는 아무런 문제가 없을 것으로 판단했다.
그런데 집을 짓기 위해 농지전용허가 규정에 따라 명의변경(수허가권 변경)을 하려고 하니 이 땅에 대해서는 이미 명의변경이 한 차례 이뤄졌기 때문에 불가능하다는 통보를 받았다.
농지전용 허가를 받아 전원주택을 건축할 경우에는 전용허가를 받은 사람과 건축주가 동일해야 한다. 때문에 허가에 대한 명의변경이 되지 않으면 자신의 명의로는 건축이 불가능하다.
결국 이전 소유자(현지인) 명의로 주택을 지은 다음 이 주택을 다시 사들이는 형식으로 소유권을 옮겨 올 수 밖에 없었다. 이른바 수허가권 변경을 한 것이다.
그러다 보니 취득세, 등록세 등 등기비용이 이중으로 들어갔다. 정상대로라면 200만원만 내면 될 등기비용이 400만원으로 배가 늘어난 것이다.
일반적으로 주택 신축 후 해당 자치단체로부터 준공허가를 받으면 취득․등록세를 납부한 곧바로 본인 명의로 소유권 이전을 하면 모든 건축 절차가 끝난다.
하지만 이 씨의 경우 현지인이 아니기 때문에 본인 명의로 건축 신고, 준공 절차를 밟을 수가 없었다. 그래서 할 수 없이 일단 현지인 명의로 집을 지은 뒤 주택 신축에 따른 취득․등록세(약 100백만원)를 본인이 부담했던 것이다.
그런 다음 이 현지인으로부터 건물을 사들이는 형식을 통해 주택을 본인 소유로 이전 등기를 하는 과정에서 또 다시 한차례 더 취득․등록세를 납부했던 것.
전용허가 받은 땅이라고 실거주해야
이는 이 씨가 허가내용을 제대로 파악하지 않고 거래를 했기 때문이다. 그 땅(전원주택 부지) 지난 1996년 당시 6611㎡(2000평)에 대해 1건으로 농지전용허가가 났는데 97년 농지법 개정으로 대지면적이 1000㎡(303)평을 초과하는 단독주택의 설치를 금지하는 규정이 신설되면서 규제대상이 됐다.
이 경우에도 한 차례에 한해 개정 이전 규정의 소급 적용을 받아 명의변경을 할 수 있다. 하지만 97년 기존 구입자 명의로 이미 명의변경이 이루어졌기 때문에 소급 적용을 받을 수 있는 근거도 없어졌다.
단지형 전원주택이라면 허가절차가 자동적으로 풀릴 것으로 보고 계약했다가 낭패를 보는 경우가 종종 있다. 이미 허가를 받은 땅이라 하더라도 최초 허가서류를 직접 확인하고 관할 시·군청에 자신의 건축계획이 기존 허가조건에 맞는지를 알아 보아야 한다.
양평, 광주 등 상수원보호구역의 경우는 허가를 받은 땅이라 하더라도 세대원을 포함한 2인 이상의 가족이 현지에 6개월 이상 거주해야 명의변경을 허용해 주고 있다.