도시관리계획변경 예정지 인근지역, 상하수도·도시가스 신규 인입지역, 하수처리구역 신규 편입구역, 경전철 역세권 주변지역…
요즘 눈여겨봐야 할 땅들이다. 특히 지방자치단체가 도시관리계획을 변경하는 지역과 인접한 땅은 투자 고려 대상 1순위 땅이다.
소규모 개발 예정지 주변이 알짜 땅
이런 땅은 신도시 등의 대형 개발재료에 비해 그 파급효과의 범위는 좁은 게 일반적이다. 하지만 집중적으로 작용하는 개발압력에 따른 파괴력은 오히려 더 커서 되레 대형 개발지 주변보다 짭짤한 투자수익을 기대할 수가 있다.
대개 이런 지역의 땅값은 도시계획변경에 대한 소문이 나면서 움직이기 시작해 계획이 발표되기 전에 한차례 손바뀜이 일어난다. 그 후 갑자기 매수주문이 급격히 늘어 호가도 가파르게 치솟는 것이 일반적이다.
때문에 계획 발표 직전이나 직후가 매입 타이밍이다.
하수처리구역으로 신규 편입되는 땅도 눈여겨볼 만하다. 하수종말처리장의 설치로 새로 하수처리구역으로 지정되면 땅의 쓰임새가 많아져 땅값이 오르는 경우가 많기 때문이다.
하수처리구역에선 강변이라도 전원주택과 같은 주거시설은 물론, 여관 등과 같은 숙박시설, 카페 등의 신축도 가능해진다.
경전철 주변의 경우 역세권 반경 1.5km 이내로 투자지역을 한정하는 게 좋다.
하지만 단기차익을 노린 투자라면 아예 시작하지 않는 것이 좋다. 적어도 사업이 완료되는 시점인 3∼4년 후를 내다봐야 한다. 중장기적 관점에서 시세보다 20% 이상 싼 급매물을 구입하면 적어도 손해는 보지 않다.
물론 토지 투자는 국가적 대규모 개발재료에 투자하는 것이 안정적이다. 부동산 침체기에도 강력한 개발재료가 있으면 땅값은 상승하는 것이 현실이다. 특히 신도시, 택지개발지구, 기업도시, 뉴타운지구 등 장기적이고 강력한 개발재료가 중첩되는 지역은 투자가치가 높다.
"부동산 정책 변화에 맞서지 말고 순응하라"
하지만 정책변화에 투자하는 것도 중요하다. 현 정부의 토지정책의 핵심은 토지 이용 규제 완화다. 이미 그린벨트․군사보호구역의 상당 부분이 풀렸다.
이런 곳은 도시개발사업, 지구단위계획 수립 등을 통해 주거단지 등으로 개발이 추진되고 있다. 농지와 산지의 이용 규제도 대폭 완화됐다.
이는 중앙이나 중심지보다 주변이나 지역, 지방에 투자하는 게 좋다는 의미다. 서울보다 지방, 수도권보다 비수도권, 한반도 동부보다 서남부지역이 투자가 유망하다.
경량전철, 도시관리계획변경 등 지역적 소규모 개발재료에 투자하는 것도 정책변화의 틈새를 공략하는 요령이다.
지역적 개발재료지만 수익률은 높기 때문이다.