우리나라에도 일본과 같은 땅값 버블 붕괴 현상이 나타날 것이란 비관론자도 적지 않다. 과연 그럴까. 또 그렇다면 토지 투자 전략은 어떻게 세워야 할까.
1984~91년 도쿄 등 일본 6대 도시의 땅값은 평균 330%나 올랐다. 그러다 92년 거품 경제가 붕괴되면서 일본 땅값도 급락하기 시작했다.
특히 도쿄 중심부 상업지의 경우 서너 달 사이 땅값이 80%나 꺾였다. 여기저기서 비명소리가 터져 나왔다.
부동산을 많이 보유하거나 부동산대출 비율이 높았던 은행과 기업, 개인의 줄파산이 속출했다. 이는 곧 내수위축·경기침체 등의 심화로 이어지면서 부동산 가격 하락이 반복되는 악순환을 불렀다.
한번 꺾인 일본 땅값은 여태 회복 기미를 보이지 않고 있다.
일본 토지시장 닮아 가는 국내 토지시장
우리나라의 경우 부동산(토지) 거품이 형성되기 시작한 것은 강남 개발이 시작된 1975년부터다. 자고 일어나면 땅값이 올랐다. 그러다 1988년 올림픽 개최를 전후로 다시 뜀뛰기를 시작한 땅값 상승률이 2002~2003년 절정에 다달았다.
이때 전국 땅값은 12.2%의 상승률을 기록했다. 이 무렵부터 상승세를 이어가던 국내 땅값이 갑자기 꺾이기 시작한 것은 2008년 9월 미국발(發) 금융위기가 시작되고서부터다. 이때부터 국내 땅값이 내리막길로 치닫기 시작했다.
그러자 토지시장에 일본식 버블 붕괴를 우려하는 목소리가 나오기 시작했다.
하지만 최근 토지 규제 완화, 대형 SOC 사업 등으로 땅값이 다시 오름세를 보이면서 토지 거품 붕괴론은 일단 쑥 들어간 분위기다.
그렇다면 앞으로 토지시장은 어떻게 될까. 낙관론과 비관론이 크게 엇갈린다. 비관론자들은 국내 토지시장이 장기적인 하향 안정세를 보일 것이라고 주장한다. 그 근거에는 여러 가지가 있다.
가장 대표적인 것이 정부의 정책 실패다. 일본의 경우 지난 1985년 ‘플라자합의’ 이후 엔고에 대한 공포감으로 저금리 정책으로 급선회했다.
이때 시중에 풍부해진 유동성이 부동산시장으로 흘러 들어가 땅값을 부풀렸다. 자고 일어나면 땅값이 천정부지로 치솟았다. 너도나도 땅 투기에 뛰어들었다.
그러자 일본 정부는 양도소득세율을 급격하게 올렸다. 땅 투기를 막겠다는 의도다. 하지만 토지 양도세 중과는 토지시장에 심각한 수급 불균형을 불렀다. 땅 주인들이 막대한 양도세 부담이 무서워 땅을 팔지 않는 바람에 시장에 매물이 나오지 않았다.
결국 일본정부의 이 세금 정책을 실패로 끝났다. 폭등하는 땅값이 계층 갈등으로 비화되자 일본 정부는 1990년 강력한 부동산 규제 정책을 쏟아냈다. 그러자 이때부터 토지시장에 끼어 있던 거품이 일시에 사그라들기 시작했다.
이는 노무현 정부가 2005년 8․31 대책을 통해 세제만으로 급등하는 땅값을 잡으려 했던 것과 닮았다. 이 대책 이후에도 토지시장에 크고 작은 부동산 규제 대책이 집중됐다.
이 결과 현재 국내 토지시장은 거래는 끊기고, 땅값은 하락세로 돌아서고 있다. 땅 거래가 끊기자 지방 경제도 바닥이다. 1차적으로 먼저 중개업소가 문을 닫았다. 지방 토지시장으로 유입되는 돈줄이 마르자 음식점, 다방 등도 개점휴업 상태다.
지나친 규제가 부른 참극이다.
한번 움츠러든 토지시장은 아직 회복 기미를 보이지 않고 있다. 이명박 정부 들어 토지 관련 규제를 대폭 풀었다지만 실거래가 등기부 등본 기재 제도 같은 핵심 제도가 여전해 건재해 있기 때문이다.
그렇다고 국내 토지시장에 일본과 같은 버블 붕괴 현상이 몰아쳐 오기는 어려울 것 같다. 땅값이 장기 균형 가격에 도달한 일본과 달리 우리나라는 땅값 상승의 여지가 많이 남아 있기 때문이다.
전국 땅값, 지난해 3월 이후 상승 반전
정부는 올해 SOC 예산을 전년대비 5.8% 증가한 26조4000억원으로 편성했다. 하지만 업계는 올해 SOC 에산이 경제성장률을 제고하고 지역균형발전, 국민안전 확보를 위해서 부족하다고 보고 내년도 SOC 예산이 28조원 이상 편성되도록 정부에 건의했다. 이는 올해 SOC 예산보다 1조6000억원 이상 늘어난 금액이다.
SOC 예산이 1조원 증액될 경우 실질 GDP 성장률은 0.076%p 증가한다는 분석이 있다.
SOC 같은 대형 개발사업은 토지시장을 움직이게 하는 가장 강력한 요인이다.
게다가 정부는 부재지주 양도세 중과 등의 토지 관련 규제를 완화해가는 추세다. 일본 부동산 버블붕괴의 뇌관이 됐던 도심지 땅값도 아직 일본보다 낮은 편이다.
우리나라 토지시장에 일본식 버블붕괴 현상이 찾아보기 어렵다고 보는 이유다.
실제로 국토교통부에 따르면 전국 땅값은 2023년 3월(0.008%) 상승 전환 이후 16개월 연속 상승했으며, 최근 3개월 상승률이 점차 확대되고 있다.